Clube dos Caiçaras

Temos notado a volta do debate sobre o tema 1/3 da ilha, gerando dúvidas e insegurança no Quadro Social. Infelizmente, não é coincidência que estejamos em período pré-eleitoral no nosso Clube, pois é neste contexto que as narrativas sobre o 1/3 da ilha retornam, alarmando nossos associados. Cabe-me, como Comodoro, trazer abaixo os esclarecimentos sobre o tema, de forma a tranquilizar a todos.

O que é o 1/3 da ilha

Antes de mais nada, vamos entender o que é o tal 1/3 da ilha. Esta é uma área de 11.341 m² que compreende as quadras de tênis 3 a 7, a ponta da ilha onde estão o paredão, o redário e a bocha, os dois campos de futebol, as quadras de areia e parte da Náutica. Na imagem abaixo, é possível identificar com clareza:

A área foi incorporada ao Clube após uma dragagem na Lagoa ter gerado um aterro, posteriormente ampliado pelo próprio Clube. O terreno pertence ao RioPrevidência, Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro, uma Autarquia estadual. Os outros 2/3 da ilha são propriedade do Clube.

Nesta área construímos, em sucessivos mandatos, a nova Churrasqueira, o restaurante da Náutica, parte do Terraço Panorâmico, reformamos os campos de futebol, a quadra multiuso e finalmente estamos revitalizando a Bocha.

É certo que estes investimentos são incorporados ao patrimônio do RioPrevidência, mas são usufruídos pelos sócios e ajudam a tornar o Clube o paraíso que ele é.  Parabéns aos vários Comodoros que ali investiram.

Nossa presença no 1/3 da ilha

Desde 1981, o terreno vem sendo objeto de Cessões ou Permissões de Uso válidas por 10 anos e pagas rigorosamente em dia. No dia 28 de maio de 2025, o RioPrevidência fez publicar no Diário Oficial um anúncio de renovação da Cessão por 12 meses, desta vez por um instrumento de Autorização de Uso. Portanto, estamos com a documentação em dia. A renovação foi feita por apenas 12 meses porque planejava-se realizar a licitação de venda da área após este período. Esta licitação, entretanto, não deve ocorrer tão cedo por conta dos problemas recentes envolvendo o RioPrevidência.

Um detalhe importante é que, entre os prazos dos contratos, ficamos sempre meses ou anos sem formalização, mas seguimos pagando pela ocupação do terreno. Isso ocorre por conta das engrenagens do Poder Público, que movimentam num ritmo próprio. Possivelmente isso ocorrerá novamente em maio, sem que isso represente qualquer risco.

Todos os contratos envolvendo o 1/3 da ilha estão na área logada do site do Caiçaras, para consulta pelos sócios.

Entretanto, não vemos qualquer risco para o Clube. Não há interesse do RioPrevidência em gerar atrito com um bom inquilino como o Clube dos Caiçaras.

Além disso, várias camadas formais nos dão segurança:

– O Estado do Rio de Janeiro tem uma constituição estadual, de 1989. Na parte referente a “Ato das Disposições Constitucionais Transitórias”, tem-se o seguinte:

“Art. 58 – Os termos de cessão ou permissão de uso de imóveis do Estado, assinados com instituições pias, religiosas, filantrópicas, de assistência social, de atividades culturais e sócio-esportivas, ou sindicais, sem fins lucrativos e com mais de 5 (cinco) anos de vigência, ficam prorrogados por tempo indeterminado e enquanto cumpridas a destinação e finalidade para as quais foram criadas.”

– A Lei (Municipal) Complementar Nº 270, de 16 de janeiro de 2024, que está em vigor e trata do Plano Diretor, diz o seguinte:

“As áreas e imóveis ocupados por clubes sociais e recreativos não poderão ser parcelados e terão seu uso consagrado, não podendo ser alterada a sua destinação (…)”

– No RGI do Terço da Ilha, há a seguinte inscrição:

“… fica averbada a limitação urbanística, consistente na construção exclusiva de instalações de apoio à atividade de Lazer e Recreação…”

Há muito mais documentação que nos tranquiliza, mas não vamos cansá-los listando-as aqui. O resumo é: não há nenhum risco de perdermos esta área.

A compra do 1/3 da ilha

Uma década atrás, o então Comodoro propôs adquirir o 1/3 da ilha e o Clube criou um fundo especial para este fim. Neste momento, o valor depositado no fundo equivale à última avaliação realizada pelo RioPrevidência, ou a um ano de mensalidades de cada sócio do Clube (ie, 1500 títulos x 866,75 x 12 meses = 15,6 milhões).

Entretanto, não há como comprar um terreno que o proprietário não quer ou não pode vender. Vários Comodoros já buscaram uma solução, sem encontrá-la, porque do outro lado está o Poder Público com suas limitações e incentivos.

Ponha-se no lugar de um presidente do RioPrevidência. A duração média do mandato de presidente da autarquia desde 1º de janeiro de 2023 foi de 8 meses. Você tem na sua carteira imobiliária 412 imóveis, dos quais apenas 131 estão ocupados e pagando pela ocupação; 281 imóveis estão desocupados ou inadimplentes. Entre estes inadimplentes, estão imóveis na Lagoa, cuja área é 100% propriedade do RioPrevidência. Ora, na sua breve passagem pelo cargo, você assinaria a venda de um dos imóveis adimplentes?

E, ao vender, você o fará como manda a lei, por licitação. Isso significa correr o risco de vermos o valor aumentar. Hoje, pagamos cerca de 600 mil reais por ano de aluguel. Se calcularmos uma perpetuidade a 10%, isso dá 6 milhões de reais em valor presente. Buscar a compra por 15,6 milhões ou mais é mesmo uma boa decisão? Não investir em obras para aumentar o fundo para aquisição da área que o vendedor não quer vender é uma boa decisão?

Ainda achamos que vale a pena comprar, mas a decisão é menos simples do que parece.

Como lidamos com o assunto

Como trata-se de contrato entre o Clube e uma autarquia do estado, temos tido o cuidado de fazer tudo às claras, envolvendo os 3 conselhos do clube em cada passo. É uma negociação do tipo “soma zero”: cada real a mais que o estado recebe é um real a menos para os sócios do Clube. Os funcionários do estado buscam maximizar a receita da autarquia, enquanto nossos representantes buscam o melhor para o Clube.

Entretanto, “às claras” não significa envolver muita gente no processo. Os envolvidos estão sempre à disposição para prestar esclarecimentos, mas os passos são dados por este grupo reduzido, dimuindo a exposição do Clube e ao mesmo tempo dando celeridade às decisões.

Por isso, nos aborrece quando, a cada eleição, o tema vira objeto de fake news. Quem trabalha pelo Clube entende que não há risco em relação ao 1/3 da ilha, que as decisões e passos são colegiados e a documentação está disponível aos sócios.

O resto é jogo rasteiro de campanha.