Clube dos Caiçaras

O que é o tal “terço da ilha”?

O chamado terço da ilha é uma área de 11.341 m² que compreende as quadras de tênis 3 a 7, a ponta da ilha onde estão o paredão, o redário e a bocha, os dois campos de futebol, as quadras de areia e parte da Náutica.

O terço da ilha não é nosso?

Não, a área foi incorporada ao Clube após uma dragagem na Lagoa ter gerado um aterro, mas pertence ao RioPrevidência, Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro, uma Autarquia estadual.

Por que esse assunto só surgiu agora?

O assunto infelizmente virou tema eleitoral, mas as atas do Conselho e os Termos de Cessão que tratam do terço da ilha estão no site do Caiçaras, disponíveis para os sócios, desde sempre. A decisão havia sido tratar deste tópico com discrição, envolvendo alguns membros do Conselho Deliberativo e do Conselho Diretor.

Os contatos entre o RioPrevidência e o Clube vêm sendo intensos, no sentido de renovar o aluguel ou realizar a aquisição da área

Temos contrato de aluguel?

No dia 28 de maio, o RioPrevidência fez publicar no Diário Oficial um anúncio de renovação da Cessão por 12 meses. Portanto, estamos com documentação em dia.

O Termo de Cessão anterior havia vencido em 04 de maio. Na verdade, este intervalo entre o Termo de Cessão que findou no dia 04 e a prorrogação de 12 meses no dia 28 – portanto, 24 dias – foi o menor período “descoberto” que tivemos entre contratos.

O primeiro Termo foi assinado em setembro de 1981, vencendo 10 anos depois. O segundo Termo foi assinado apenas em novembro de 1992, mais de um ano depois do vencimento do Termo anterior. O terceiro, um Termo de Aditamento, foi assinado em dezembro de 2002, 27 dias depois do vencimento do Termo anterior. Por fim, o quarto Termo de Cessão foi assinado em maio de 2015, mais de 2 anos após o fim do Termo precedente.

Vamos comprar o terreno?

Pretendemos comprar, pois isso nos daria mais tranquilidade. O Clube criou um fundo especial onde aloca recursos anualmente para fazer frente a esta aquisição. Neste momento, o valor depositado no fundo equivale à avaliação realizada pelo RioPrevidência.

E o que falta para isso?

O processo de venda deve ser iniciado pelo proprietário do terreno. A sinalização do RioPrevidência ao fazer uma prorrogação de 12 meses, ao invés dos costumeiros 10 anos, foi a de que esse é o prazo necessário para licitarem.

O RioPrevidência precisa gerar caixa através da venda de seus imóveis, de acordo com anexo da Lei de Recuperação Fiscal. Portanto, é do interesse do Estado que a venda ocorra.

Neste processo de interação com o RioPrevidência, estaremos assessorados por escritório de advocacia de primeira linha. Assim, teremos maior segurança de estarmos resguardando os interesses do Quadro Social.

Vemos risco em relação ao uso da área?

Não vemos risco algum. Não há interesse do RioPrevidência em gerar atrito com um bom inquilino como o Clube dos Caiçaras. Vários clubes no entorno da Lagoa, aliás, usam terrenos do Estado sem qualquer contrapartida.

Além disso, várias camadas formais nos dão tranquilidade:

– O Estado do Rio de Janeiro tem uma constituição estadual, de 1989. Na parte referente a “Ato das Disposições Constitucionais Transitórias”, tem-se o seguinte:

Art. 58 – Os termos de cessão ou permissão de uso de imóveis do Estado, assinados com instituições pias, religiosas, filantrópicas, de assistência social, de atividades culturais e sócio-esportivas, ou sindicais, sem fins lucrativos e com mais de 5 (cinco) anos de vigência, ficam prorrogados por tempo indeterminado e enquanto cumpridas a destinação e finalidade para as quais foram criadas.

– A Lei (Municipal) Complementar Nº 270, de 16 de janeiro de 2024, que está em vigor e trata do Plano Diretor, e diz o seguinte:

“As áreas e imóveis ocupados por clubes sociais e recreativos não poderão ser parcelados e terão seu uso consagrado, não podendo ser alterada a sua destinação (…)”

– No RGI do Terço da Ilha, há a seguinte inscrição:

“… fica averbada a limitação urbanística, consistente na construção exclusiva de instalações de apoio à atividade de Lazer e Recreação…”

É verdade que o valor que investimos na área é incorporado à avaliação e aumenta o valor a ser pago?

Sim, os investimentos em obras – não em equipamentos e mobiliário – são geralmente incorporados à avaliação. No entanto, como o Laudo de Avaliação que estabeleceu o valor do terço da ilha é recente, nossa expectativa é de que seja apenas atualizado pela inflação. Isso é apenas expectativa, não certeza.

Mas, se há risco, vale investir na reforma da Bocha?

A submissão do projeto ao Conselho Deliberativo e sua aprovação não obrigam o Conselho Diretor a tomar riscos indesejados. O projeto da Bocha está programado para iniciar em novembro e, até lá, teremos mais dados para tomar a melhor decisão para o Caiçaras.

E os investimentos na reforma do campão, da churrasqueira, da Náutica e das quadras de areia, eles foram incorporados à avaliação?

Sim, estes já foram incorporados ao Laudo de Avaliação atual, não tem mais jeito. Ou seja, pagaremos duas vezes por eles, algo que à época não foi levado ao Conselho Deliberativo.

No entanto, mesmo tendo sido realizados pela Administração anterior, que não atentou para esta regra de incorporação de benfeitorias ao valor de um imóvel, achamos que valeu a pena e somos entusiastas das obras. O terço da ilha é parte indivisível do nosso clube e deixá-lo à míngua tornaria nosso Caiçaras pior. Estamos tirando proveito destes investimentos há anos e desta maneira os amortizamos.

Já sabemos destas questões, no entanto, e provavelmente só investiremos na Bocha se tivermos a propriedade do terreno ou muitos anos de contrato à frente. Entretanto, essa decisão será colegiada e não precisa ser tomada agora.